1
ממפים את המצב
בודקים בעלות ורישום, שווי הדירה, יתרת משכנתא, הכנסות, חובות, הסכם ממון וצורכי הילדים.
העיקר: לא מקבלים החלטה לפני שמבינים מהן הזכויות ומהו החוב בפועל.
דירה ומשכנתא בפרידה
לפני שמחליטים אם למכור את הדירה, לרכוש את חלקו של הצד השני או לדחות את ההחלטה, חשוב לבחון את הזכויות, את המשכנתא ואת אפשרות הביצוע בפועל.
בודקים בעלות ורישום, שווי הדירה, יתרת משכנתא, הכנסות, חובות, הסכם ממון וצורכי הילדים.
מכירת הדירה וחלוקת התמורה, רכישת חלקו של הצד השני, או בעלות משותפת לתקופת מעבר.
קובעים בהסכם מועדים, תשלומים, אחריות, פתרון במקרה של עיכוב ומסלול חלופי אם הבנק אינו מאשר שינוי במשכנתא.
דירה בגירושין ומשכנתא: בפרידה או בגירושין, דירת המגורים היא בדרך כלל הרבה יותר מנכס. זהו הבית שבו הילדים גדלו, המקום שמספק תחושת יציבות בתקופה של שינוי, ולעיתים גם ההתחייבות הכלכלית הגדולה ביותר של בני הזוג.
לכן, השאלה אינה רק מי יקבל את הדירה. חשוב להבין אם נכון למכור אותה, האם אחד מבני הזוג יכול לרכוש את חלקו של האחר, מה יקרה עם המשכנתא, האם אפשר לדחות את המכירה, ומה המשמעות של הסכמה בין בני הזוג כאשר שניהם עדיין חתומים מול הבנק.
החלטה נכונה דורשת הסתכלות רחבה: משפטית, כלכלית ומשפחתית. הסכם שמסדיר את הבעלות בדירה אך אינו מתייחס למשכנתא, לעלויות התחזוקה, לתנאי הבנק וליכולת המימון של הצדדים, עלול להשאיר את בני הזוג קשורים זה לזה גם שנים לאחר הפרידה.
לפני שמחליטים מה לעשות בדירה, יש להבין את התמונה המלאה:
על פי חוק יחסי ממון בין בני זוג, בעת פקיעת הנישואין לכל אחד מבני הזוג זכאות, ככלל, למחצית שוויים של נכסי בני הזוג. עם זאת, החוק מחריג בדרך כלל נכסים שהיו בבעלות אחד מבני הזוג לפני הנישואין, וכן נכסים שהתקבלו במתנה או בירושה במהלך הנישואין.
רישום הדירה על שם אחד מבני הזוג אינו בהכרח סוף הדיון, אך גם אינו מקנה לצד האחר זכויות באופן אוטומטי. כאשר עולה טענה לזכויות בדירה שאינה רשומה במשותף, יש לבחון את נסיבות רכישת הנכס, מקור המימון, השקעות שבוצעו בו, הסכמות בין בני הזוג והראיות לכוונת שיתוף.
למידע רחב יותר על נכסים, חובות, זכויות סוציאליות ואיזון משאבים, מומלץ להפנות למאמר: חלוקת רכוש בגירושין.
אין פתרון אחיד שמתאים לכל משפחה. לעיתים מכירה היא הפתרון הנכון, לעיתים אחד מבני הזוג רוכש את חלקו של האחר, ולעיתים נכון לקבוע תקופת מעבר מוסכמת. אפשר גם להגיע למתווים אחרים, כמו קיזוז חלק מהזכויות בדירה מול נכסים אחרים במסגרת הסדר רכושי כולל.
במקרים רבים, מכירת הדירה היא הדרך הברורה ביותר לסיים את השותפות הכלכלית. מתוך כספי המכירה יש להביא בחשבון, בין היתר, את יתרת המשכנתא, הוצאות מכירה, חובות הרובצים על הנכס ולעיתים עלויות נוספות הקשורות בעסקה. לאחר מכן מחלקים את היתרה בהתאם להסכמות הצדדים או להכרעה שיפוטית.
קיימת אפשרות לאור פסיקות של הרשות השופטת למקרים שבהם פירוק השיתוף בוצע באמצעות מכירת הדירה, ניכוי הוצאות המכירה ויתרת המשכנתא, ולאחר מכן חלוקת התמורה בין הצדדים.
היתרון במכירה הוא יצירת הפרדה כלכלית ברורה: שני בני הזוג מפסיקים להיות בעלים משותפים של הנכס ושל החוב. החיסרון הוא הצורך למצוא פתרונות מגורים חדשים, ולעיתים להתמודד עם שינוי משמעותי בחיי הילדים.
אפשרות אחרת היא שאחד מבני הזוג יישאר בדירה וירכוש את חלקו של האחר. מתווה כזה עשוי לאפשר לילדים להישאר בבית ובסביבה המוכרת, ולמנוע מכירה מהירה בתקופה רגישה.
כדי שהפתרון יהיה מעשי, יש לבחון לא רק את שווי הדירה אלא גם את יכולת המימון. בדרך כלל נדרש לברר את שווי הנכס, את יתרת המשכנתא ואת הסכום הדרוש לרכישת הזכויות. במקרים מסוימים נעזרים בשמאי, ובפסיקה מופיעים מתווים שבהם הוערך שווי הדירה לצורך רכישת חלקו של הצד האחר.
אך כאן חשוב להבחין בין שני דברים: העברת הבעלות בדירה וההתחייבות לבנק.
גם אם בני הזוג מסכימים שאחד מהם יקבל את הדירה וישלם את המשכנתא, הבנק אינו חייב לקבל את ההסכמה הזאת. כל עוד הבנק לא אישר שינוי בלווים, מחזור משכנתא או הסדר מימון חלופי, שני בני הזוג עשויים להישאר מחויבים כלפיו. לצורך העברת זכויות בדירה שעליה רשומה משכנתא, כל־זכות מציין כי יש לצרף אישור מהבנק הממשכן.
לעיתים מתאים לקבוע שהורה אחד והילדים ימשיכו לגור בדירה לפרק זמן מוגדר: עד שהילדים יגיעו לגיל מסוים, עד לסיום שנת לימודים, עד למכירת נכס אחר או עד שניתן יהיה לבצע מכירה בתנאים כלכליים טובים יותר. או האפשרות של קניית הדירה מהצד השני ברגע שהילד הקטן ביותר מגיע לגיל 18 למשל.
זה יכול להיות פתרון משפחתי נכון, אך הוא מחייב הסכם מפורט. בפסקי דין שפורסמו במאגר הרשות השופטת ניתן לראות כי הסדרים קודמים של דחיית פירוק שיתוף עלולים להגיע בהמשך לבחינה מחודשת, כאשר הנסיבות משתנות או כאשר צד אחד מבקש לקדם מכירה.
בהסכם כזה חשוב להגדיר:
הסכמה כללית שלפיה “נמכור את הדירה בעתיד” עלולה להפוך למקור למחלוקת. ככל שהמנגנון ברור יותר, כך פוחת הסיכון להליך משפטי נוסף.
אחת הטעויות הנפוצות בפרידה היא לחשוב שעזיבת הבית משחררת גם מהמשכנתא. בפועל, יש הבדל בין ההסכמות שבין בני הזוג לבין ההתחייבות שלהם מול הבנק.
בהסכם גירושין ניתן לקבוע שאחד מבני הזוג ישלם את ההחזר החודשי, או שהוא יפעל למחזור המשכנתא בתוך תקופה מוגדרת. אולם ההסכם אינו מחייב את הבנק. אם ההלוואה רשומה על שם שני בני הזוג, הם עשויים להמשיך להיות חייבים מול הבנק עד שהבנק יאשר הסדר חדש.
לפני שמתחייבים שאחד הצדדים “לוקח את המשכנתא”, חשוב לבדוק:
פתרון אחראי צריך לכלול לוח זמנים ברור, תנאים לביצוע העברת הזכויות ודרך פעולה חלופית במקרה שהבנק אינו מאשר את המימון.
לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין, כל שותף במקרקעין משותפים זכאי, ככלל, לדרוש את פירוק השיתוף. כאשר לא ניתן לבצע חלוקה פיזית של הנכס, פירוק השיתוף עשוי להתבצע באמצעות מכירה וחלוקת התמורה.
עם זאת, כאשר מדובר בדירת מגורים של בני זוג בפרידה או בגירושין, יישום העיקרון מחייב בחינה של נסיבות המקרה. בין היתר, עשויים להיות רלוונטיים צורכי ילדים קטינים, מחלוקות רכוש נוספות, הסכמות קודמות בין הצדדים, זכויות מגורים, מימון והשלכות של מכירה מיידית.
לכן, לפני שפונים להליך של פירוק שיתוף או מסכימים על מכירת דירה, חשוב לבחון את התמונה הכוללת, ולא רק את השאלה מי רוצה למכור ומי מבקש להישאר.
העברת זכויות בדירה בין בני זוג מכוח פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין אינה נחשבת, ככלל, “מכירה” לעניין חוק מיסוי מקרקעין.
עם זאת, להסדר שנבחר יכולות להיות השלכות בהמשך: למשל בעת מכירה עתידית של הדירה, בקביעת שווי הרכישה, ביחס לזכויות נוספות או כאשר ההסדר כולל נכסים נוספים. לכן, לפני חתימה על הסכם הכולל העברת זכויות בדירה, יש לבחון את נסיבות העסקה גם בהיבטי מקרקעין ומיסוי.
לפני משא ומתן, גישור או פנייה לערכאה משפטית, כדאי לרכז תמונה כלכלית ומסמכית מלאה:
אם קיים הסכם ממון, חשוב לבחון אותו לצד מצב הזכויות והמסמכים בפועל. הסכם ממון יכול להסדיר מראש בעלות, הפרדה רכושית, נכסים וחובות, אך יש לקרוא אותו לפי נוסחו והנסיבות שבהן נערך
שאלות נפוצות
כן, לעיתים ניתן להגיע להסכמה שאחד מבני הזוג יישאר בדירה: באופן זמני או קבוע. הדבר תלוי בזכויות בנכס, ביכולת המימון, בהסכמת הצדדים ובאישור הבנק במקרה שקיימת משכנתא. חשוב שההסכם יקבע מה יקרה עם הבעלות, החוב, ההוצאות והמועד להשלמת ההסדר.
ניתן לבקש מהבנק לבצע שינוי בלווים, למחזר את המשכנתא או להעמיד מימון חלופי. אך הדבר טעון אישור של הבנק, שבוחן את יכולת ההחזר ואת הבטוחות. הסכמה בין בני הזוג אינה משחררת לבדה את אחד מהם מהחוב כלפי הבנק.
לא בהכרח. אפשר למכור, לרכוש את חלקו של הצד השני, לדחות את המכירה לתקופה מוגדרת או לקבוע מתווה אחר במסגרת הסדר רכושי כולל. הבחירה צריכה להיעשות לפי נסיבות המשפחה, הזכויות בדירה, מצב המשכנתא והיכולת הכלכלית.
הרישום הוא נתון חשוב, אך אינו תמיד הנתון היחיד. אם עולה טענה לשיתוף בזכויות בדירה, היא נבחנת באופן פרטני לפי נסיבות רכישת הדירה, מקור הכספים, התנהלות הצדדים, השקעות והסכמות ביניהם.
העברת זכויות בדירה מכוח פסק דין שניתן אגב גירושין אינה נחשבת, ככלל, מכירה לצורך חוק מיסוי מקרקעין. עם זאת, ההשלכות תלויות במבנה ההסדר ובנסיבותיו, ולכן חשוב לבצע בדיקה פרטנית לפני חתימה.
החלטה על דירת מגורים בפרידה משלבת בית, ילדים, רכוש וחוב. מכירה, רכישת חלקו של הצד השני או דחיית פירוק השיתוף עשויות להיות אפשרויות מתאימות, אך רק כאשר הן נשענות על מידע מלא ועל הסדר שאפשר לבצע בפועל.
הכלל החשוב הוא לא לקבל החלטה על הדירה בלי לקבל החלטה ברורה גם על המשכנתא. הסכם נכון צריך לקבוע מי משלם, מי נשאר מחויב מול הבנק, מתי מועברות הזכויות, מה עושים אם המימון אינו מאושר, ואיך מונעים מצב שבו הגירושין מסתיימים אך ההתחייבות הכלכלית המשותפת נמשכת.
למידע על הדרך שבה ניתן להסדיר מכלול של רכוש, דירה, חובות, ילדים ומזונות במסגרת אחת, אפשר לקרוא גם על: הסכם גירושין
החלטה על דירת המגורים בזמן פרידה משפיעה על הבית, על הילדים ועל היציבות הכלכלית של שני הצדדים. לפני חתימה על הסכם, מכירה או התחייבות חדשה מול הבנק, חשוב לבחון את התמונה המלאה ולבנות הסדר ברור ומעשי שאפשר ליישם גם ביום שאחרי.
עו״ד איתי אלמוג מלווה הליכי גירושין, הסכמי גירושין ומחלוקות רכוש, תוך בחינה של הצרכים המשפחתיים והכלכליים הייחודיים לכל מקרה. ליצור איתי קשר עוד היום לטיפול בתיק.
בחלוקת רכוש בפרידה, הנכסים חשובים, אך חשוב יותר לזכור שההסכם נועד לאפשר לאנשים להמשיך הלאה בכבוד, ביציבות וביכולת לבנות חיים חדשים.